Cedolare secca o canone concordato? Guida pratica per proprietari di case in affitto
Nel mercato delle locazioni abitative, una delle decisioni più importanti per un proprietario è la scelta del regime fiscale più adatto al proprio immobile e alla propria strategia di rendimento.
Articolo pubblicato il 5 agosto 2025 su homacoop.it; i dati si riferiscono a quella data.
Tassazione degli affitti: vantaggi e differenze tra cedolare secca e canone concordato
Nel mercato delle locazioni abitative, una delle decisioni più importanti per un proprietario è la scelta del regime fiscale più adatto al proprio immobile e alla propria strategia di rendimento. Tra cedolare secca e canone concordato, le differenze sono sostanziali e incidono su tassazione, burocrazia, rendimento netto e gestione contrattuale.
In questa guida aggiornata al 2025, analizziamo nel dettaglio le due opzioni e offriamo strumenti pratici per aiutarti a scegliere consapevolmente.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale che consente al locatore di sostituire:
- IRPEF e relative addizionali
- Imposta di registro
- Imposta di bollo
con un’unica imposta sostitutiva.
Aliquote 2025:
- 21% su contratti a canone libero (4+4)
- 10% su contratti a canone concordato (3+2) in Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative
Requisiti principali:
- Immobile a uso abitativo (categoria catastale da A1 ad A11, esclusa A10)
- Contratto registrato regolarmente
- Non si possono applicare aumenti ISTAT durante la vigenza del contratto
Vantaggi:
- Semplificazione fiscale
- Aliquote agevolate
- Nessun acconto o saldo IRPEF
- Nessun cumulo con altri redditi
Svantaggi:
- Nessuna possibilità di rivalutazione ISTAT
- Non sempre conveniente in caso di redditi bassi con molte detrazioni fiscali
Cos’è il canone concordato
- Il canone concordato si basa su accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, validati dai Comuni. Tali accordi definiscono i valori minimi e massimi entro cui può essere determinato il canone. Tipologie di contratto: Contratto abitativo 3+2 Contratto per studenti universitari (6 mesi – 3 anni) Contratto transitorio (1 – 18 mesi) Dove si applica: Comuni ad alta tensione abitativa (art. 1 D.M. 16 gennaio 2017) Città universitarie Centri urbani con forte mobilità abitativa Vantaggi fiscali: Aliquota cedolare secca ridotta al 10% Detrazioni IRPEF se non si opta per la cedolare Riduzioni su IMU e TASI (fino al 25% o più, a seconda dei Comuni) Agevolazioni per l’inquilino Attenzione: Il canone non è libero ma calcolato su parametri prefissati È richiesta asseverazione da parte delle associazioni firmatarie degli accordi locali Il contratto deve rispettare un format ministeriale
Quando scegliere l’uno o l’altro regime?
Ecco alcune situazioni pratiche per aiutarti a orientarti:
Confronto pratico: simulazione di redditività
Immaginiamo un immobile a Torino affittato a 800 € al mese. Ecco come cambia la tassazione:
▪️ Cedolare secca 21% (contratto libero):
- Canone annuo: 9.600 €
- Imposta sostitutiva: 2.016 €
- Reddito netto: 7.584 €
▪️ Canone concordato 3+2 con cedolare secca 10% (canone massimo previsto: 700 €/mese)
- Canone annuo: 8.400 €
- Imposta sostitutiva: 840 €
- Reddito netto: 7.560 €
- eventuali sgravi IMU e TASI
Conclusione: nonostante il canone ridotto, il regime agevolato garantisce un rendimento simile o superiore, soprattutto in città con imposte locali elevate.
Adempimenti e aspetti burocratici
Per la cedolare secca:
- Opzione da comunicare in sede di registrazione (Modello RLI)
- Nessun bollo né imposta di registro
- Va indicata anche nella dichiarazione dei redditi (quadro RB)
Per il canone concordato:
- Contratto redatto su modello ministeriale
- Canone calcolato in base agli accordi territoriali
- Obbligo di asseverazione da parte di un’organizzazione firmataria
- Possibile richiesta agevolazioni IMU al Comune
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