L'affordable housing, la cornice che tiene insieme tutto il resto

Le politiche europee e italiane trattano oggi la casa come infrastruttura economica e sociale: recuperare il patrimonio esistente invece di consumare suolo, aumentare l'offerta in locazione, far collaborare pubblico, privato e cooperazione, garantire una gestione professionale che duri.

Il primo piano europeo per l'affordable housing è stato presentato il 16 dicembre 2025 e punta su tre leve: rimettere in uso il patrimonio pubblico sfitto, abbassare il costo di costruzione al metro quadro, far crescere operatori capaci di lavorare su scala europea. La Commissione Europea ha già mobilitato oltre 43 miliardi di euro per la casa nel bilancio 2021-2027, con altri 10 miliardi in arrivo nel biennio 2026-2027, e prevede di mobilitarne fino a 375 attraverso le banche di promozione entro il 2029. Il 2026 è l'anno del confronto con gli Stati; le politiche entrano nella programmazione 2028-2035. Si sta decidendo adesso cosa succederà nei prossimi dieci anni.

Il Piano Casa è legge: il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, convertito con modificazioni dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, istituisce un programma straordinario di edilizia pubblica e sociale con una dotazione di 970 milioni di euro fino al 2030. Il decreto attiva più strumenti insieme: avvisi nazionali gestiti da Invitalia su convenzione con il Ministero delle Infrastrutture, partenariato pubblico-privato, diritti di superficie di lunga durata sugli immobili pubblici, locazione con riscatto progressivo per interventi da almeno 25 unità immobiliari e un fondo immobiliare — Housing Coesione — gestito da INVIMIT SGR. La piena operatività dipende da convenzioni e avvisi attuativi: la norma è vigente, l'attuazione è in corso.

Lo stesso decreto introduce un capitolo distinto, i programmi infrastrutturali di edilizia integrata: interventi che uniscono, nello stesso contesto territoriale, edilizia convenzionata a canone o prezzo calmierato ed edilizia residenziale libera, con una soglia minima del 70% dell'investimento complessivo riservata alla quota convenzionata. È uno strumento diverso da quelli descritti sopra — avvisi Invitalia, Housing Coesione — pensato per attrarre capitali privati sullo stesso obiettivo.

Un commissario straordinario — l'architetto Felice Squitieri, nominato con DPCM nel giugno 2026 e in carica fino al 31 dicembre 2027 — coordina la ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati o non redditizi e forma l'elenco di quelli utilizzabili per l'edilizia sociale, predisponendo gli schemi-tipo di convenzione fra proprietario pubblico e soggetto attuatore. I suoi poteri di ordinanza in deroga riguardano gli interventi complessi individuati dalla norma, non l'intero piano. Il recupero segue due percorsi paralleli: gli alloggi pubblici già esistenti ma non assegnabili per carenze manutentive, selezionati tramite avvisi Invitalia; e gli altri immobili pubblici, segnalati dagli enti proprietari dopo la ricognizione del commissario.

Un immobile ristrutturato con risorse pubbliche può tornare inagibile in pochi anni se nessuno lo gestisce davvero. La gestione professionale è ciò che rende sostenibile un'operazione di abitare accessibile: incassi regolari, manutenzione fatta, rapporto con chi abita, conti trasparenti verso chi ha investito. È una competenza che pratichiamo già, non un'ambizione: gestiamo patrimonio pubblico recuperato, come i 120 appartamenti del programma Casa ai Lavoratori a Milano. Gli schemi-tipo di convenzione fra proprietario pubblico e soggetto attuatore, previsti dal Piano Casa, prevedono un gestore; un fondo come Housing Coesione ne cerca uno capace di lavorare con chi abita — il ruolo di gestore sociale che HOMA svolge già per il Fondo Esperia, a Bari e Lecce.